W ostatnim czasie w Polsce odnotowano duży przyrost powierzchni biurowych. Zyskują na tym wszyscy. Dla pracowników nowoczesne biura to lepsze warunki do pracy, dla pracodawców większa efektywność, a dla branży real estate – to ciągle dobra inwestycja.
Niewiele jest jednak publikacji czy analiz poświęconych zrównoważonemu budownictwu, a szczególnie efektywności energetycznej, choć wiele i coraz częściej się o tym dyskutuje. Wszak mówimy o inwestycjach za wiele milionów euro! Construction Marketing Group przy współudziale BuroHappold Engineering i SPIE Polska przerwała ciszę w eterze wydawniczym i przygotowała interesujące materiały, w tym Raport, o efektywności energetycznej budynków biurowych. To skłoniło mnie również do pochylenia się nad tematem.
W 2016 w Warszawie odbyła się konferencja Business for Climate, na której prezentowane i dyskutowane były mi.in. wnioski z raportu Operating Costs of Office Buildings. W związku z tym, iż było to pierwsze takie ujęcie tematu kosztów budynków biurowych w Polsce, i jak do tej pory jedyne, odbiło się ono szerokim echem w branży. Uczestnicząc w licznych konferencjach branżowych, jak np. Projekt BMS, której jesteśmy zresztą złotym sponsorem, nieraz mieliśmy okazję dyskutować w szerszym gronie o wnioskach z tego Raportu. Zanim przejdziemy do szczegółów warto przytoczyć kilka słów o samej inicjatywie i wstępnych założeniach projektu. Jak podają autorzy projektu, jego celem było przeprowadzenie analizy zużycia mediów w budynkach komercyjnych. Porównano koszty operacyjne w budynkach biurowych certyfikowanych (BREEAM i LEED) z niecertyfikowanymi, zgodnie z postawioną na wstępie tezą, że „budynki certyfikowane charakteryzują się niższym zużyciem energii niż budynki niecertyfikowane”. Kluczowymi wnioskami, jakie nasunęły się w trakcie zbierania danych do projektu, były następujące zagadnienia, które przytaczam za Raportem:
- Certyfikacja podnosi świadomość pośród zarządców nieruchomościami, specjalistów branży FM i najemców, odnośnie odpowiedzialnego użytkowania budynku i jego optymalnego zużycia energii;
- Analiza zużycia energii może być wykorzystana w dwójnasób: finansowo oraz do oceny jakości funkcjonowania konkretnego systemu technicznego budynku, jak również jego całości. Warto też wziąć pod uwagę analizę systemu pomiarowego w poszczególnych częściach budynku, co ma na celu zidentyfikowanie kluczowych obszarów do poprawy efektywności energetycznej oraz ułatwienie precyzyjnego określania czasu zwrotu z inwestycji;
- Dostarczanie komfortu użytkownika na wyższym poziomie, wymaga zużycia większej ilości energii. Z tego powodu, pogodzenie efektywnego zarządzania energią oraz zapewnienia komfortu, wymaga zbalansowanego podejścia do zarządzania tymi zagadnieniami;
- Redukcja zużycia mediów nie zawsze wymaga ponoszenia znaczących nakładów finansowych. Może być również osiągnięta np. poprzez włączenie funkcji zarządzania zużyciem energii na wszystkich urządzeniach biurowych, zgodnie z potrzebami użytkowników”.
Opomiarowanie mediów
Nie sposób się nie odnieść do wyżej postawionych wniosków, zwłaszcza że potwierdzają nasze doświadczenia na tym polu. Opomiarowywanie mediów w budynkach – nie tylko w obszarach użytkowanych przez najemców, ale też w częściach technicznych – jest kluczowe dla późniejszego określenia zużycia mediów, z uwzględnieniem jego przeznaczenia. Jest też nieodzownym zabiegiem, jeśli budynek ma być zarządzany efektywnie pod kątem zużycia energii, gdyż umożliwia monitorowanie, planowanie oraz sterowanie zużyciem mediów na poszczególnych odbiorcach i odbiorach. Wraz ze wzrostem tej świadomości, wzrastają też możliwości sprawnego i efektywnego zarządzania kosztami związanymi z mediami, gdyż pojawiają się narzędzia i rozwiązania, które temu służą. Od lat współpracujemy ze świadomymi inwestorami i zarządcami nieruchomości, którzy rozwiązania proponowane przez WAGO wykorzystują z ogromnymi korzyściami dla swojego biznesu.
Komfort dla użytkowników, optymalizacja kosztów dla zarządcy
Kolejną kwestią jest zbalansowane podejście do zapewnienia komfortu użytkownika, przy jednoczesnym utrzymaniu efektywności energetycznej budynku. W mojej pracy zawodowej na co dzień stykam się z budynkami o różnym przeznaczeniu, co pozwala mi poczynić pewne obserwacje. W bardzo wielu budynkach funkcjonalność taka działa tylko z nazwy (jeśli w ogóle), w niektórych w pewnym stopniu, i tylko w niewielu dobrze. Niestety, uzyskanie wymiernych efektów w tym obszarze, zaczyna się na etapie koncepcji. Wymaga bowiem wykonania odpowiedzialnego projektu, a następnie skoordynowanej realizacji zaawansowanego systemu automatyki budynkowej (BMS) oraz tuningu w trakcie i po jego uruchomieniu. Tak poprowadzone inwestycje mogą pochwalić się realnymi efektami w zakresie optymalnie działającego komfortu użytkownika i oszczędnościami wynikającymi z zarządzania kosztami zużycia mediów.
Wróćmy jednak do głównego celu przygotowania Raportu i konkretnych danych w nim zawartych. Pan Jerzy Kwiatkowski z Narodowej Agencji Poszanowania Energii (NAPE) uściślił cel podkreślając, że chodziło o przedstawienie stanu rynku nieruchomości i określenie punktu odniesienia do kolejnych lat. Wyodrębniono i przeanalizowano 48 budynków, „z czego 26 to biurowce certyfikowane (ok. 17,5 % certyfikowanych w Polsce), a 22 to niecertyfikowane. Spośród certyfikowanych 19 budynków uzyskało certyfikat BREEAM (z oceną na poziomie Excellent – 3, Very Good – 14, Good – 3), a 6 budynków uzyskało certyfikat LEED (z jednakową ilością ocen na obu poziomach Platinium i Gold). Dodać trzeba, że 8 z 26 certyfikowanych budynków było jeszcze w budowie. Jeżeli chodzi o okres powstawania badanych budynków, to 8 powstało przed rokiem 2000, 25 z nich zostało wzniesionych w latach 2000-2010, a pozostałe 15 zbudowano lub były w budowie po 2010 roku”.
W tym miejscu warto zwrócić uwagę na rozpiętość czasu, w jakim powstały porównywane biurowce. W skrajnych przypadkach wynosi nawet ok. 20 lat. W dziedzinach produkcji związanej z budownictwem to dużo. W ciągu 20 lat nastąpił bowiem ogromny skok technologiczny. Porównywane budynki są zatem różne w zakresie wykorzystanych materiałów budowlanych, zastosowanych technologii, samej koncepcji projektu, jak również sposobów zarządzania nimi. Zważywszy na dalsze dane, mowa tu o biurowcach, którymi jest bardzo trudno zarządzać, ale na których można zaoszczędzić bardzo duże kwoty, z racji nowoczesnych rozwiązań zarządzania zużyciem mediów.
Poza tym badana próbka była różnorodna również pod względem powierzchni i wyposażenia. Jak podają autorzy opracowania, z 48 analizowanych budynków 10 to obiekty o powierzchni poniżej 7 tys. m2, 13 ma powierzchnię od 7 do 15 tys. m2, 18 działa na powierzchni z przedziału od 15 do 30 tys. m2, a 7 powyżej 30 tys. m2. Biorąc pod uwagę wyposażenie, to ok. połowa próbki badanych biurowców posiada serwerownię i strefę gastronomiczną, szósta część oferuje myjnię, 2 biurowce mogą się pochwalić strefą fitness, a 13 tzw. pozostałymi udogodnieniami.
Koszty zużycia energii
Rezultaty badań dotyczą głównie kosztów zużycia energii w badanych budynkach biurowych, bo jak twierdzą eksperci, są one znaczące i kształtują się na poziomie 60% całkowitych wydatków operacyjnych budynku. Potwierdzają to również autorzy Raportu, przy czym okazało się, że w certyfikowanych budynkach wydatki na energię są o 1/5 niższe, niż w budynkach bez certyfikatu.
Również w zakresie zużycia energii cieplnej, zużywanej na zapewnienie komfortu użytkownikom biura, koszty w przypadku budynków certyfikowanych są nieco niższe, niż w budynkach bez tych certyfikatów. Nie jest to jednak znacząca różnica.
Analiza zużycia wody na badanej próbce, pokazała nieco inne zależności. O ile w części biurowej, w budynkach certyfikowanych, zużycie wody jest nieco niższe niż w niecertyfikowanych, o tyle jeśli chodzi o podobne porównanie dla części wspólnych, to budynki certyfikowane wypadają gorzej. Ma to swoje oczywiste uzasadnienie w tym, że budynki certyfikowane zazwyczaj posiadają rozbudowane usługi i udogodnienia, które mocno windują słupki na wykresach zużycia wody.
Nie wszystkie zebrane w Raporcie wyniki potwierdzają zatem przewagę efektywności kosztowej budynków certyfikowanych. Analizując samą próbkę, stosunkowo łatwo jednak zauważyć, że jej szósta część to budynki w trakcie budowy, stąd z mocno nieadekwatnym kosztem zużycia mediów (związanym z procesem inwestycyjnym, nie eksploatacją), który znacząco zawyża średnie wartości w wynikach. Poza tym analizowane budynki w budowie to trzecia część wszystkich posiadających serwerownię i strefę gastronomiczną (nie uruchomioną), dlatego wyniki w zakresie zużycia wody mogą być również obarczone sporym błędem.
Warto certyfikować
Mimo wszystko wnioski płynące z raportu są jasne. Nawet jeśli koszty operacyjne budynku certyfikowanego i niecertyfikowanego byłyby na podobnym poziomie, to z pewnością warto zadać sobie trud certyfikacji, bo w takich obiektach tworzone są warunki, w których pracuje się dużo efektywniej, nie ponosząc dodatkowych kosztów związanych z eksploatacją bardzo nowoczesnej przestrzeni do pracy oraz nowoczesnych narzędzi do zarządzania tą przestrzenią. Zdaniem Ian’a Booth’a z BuroHappold Engineering, „koncepcja przestrzeni biurowej, zaprojektowana od samego początku, pod kątem dobrego samopoczucia przebywających w nich ludzi i traktująca ten aspekt, jako najważniejszy priorytet tworzenia miejsca do pracy, okazała się w praktyce być świetnym pomysłem. (…)Dobre samopoczucie i efektywność w pracy zaczynają być na nowo odkrywane i przedefiniowywane w koncepcjach projektów tzw. „zielonych” budynków, gdyż lwia część realnych kosztów prowadzenia biznesu związana jest zasobami ludzkimi, włączając w to wynagrodzenia i bonusy, natomiast zużycie energii oraz koszty najmu, to tylko ok. 10% realnych kosztów. (…) Badania ujawniają, że wprowadzenie zmian w zakresie poprawy warunków socjalnych, pomaga zwiększyć efektywność wykonywanej pracy, nierzadko mocno powyżej zakładanego poziomu. Przykładowo, nowoczesny i dobrze działający system wentylacji potrafi zwiększyć efektywność pracowników do 11%, a lepsze oświetlenie – aż do 23%!”
Dobrze działający system wentylacji czy lepsze oświetlenie przyczyniają się do wzrostu efektywności pracowników i nie muszą być wcale okupione wysokimi rachunkami za zużycie energii, a wręcz mogą przynosić oszczędności, co znacznie skraca czas zwrotu zainwestowanych w tym celu środków.
Certyfikacja budynków ma jeszcze jedną, bardzo istotną zaletę, szczególnie dla inwestorów – zwiększenie wartości i atrakcyjności budynków z certyfikatem BEEAM, LEED czy DGNB na rynku nieruchomości. Przekłada się to na wysokość kwoty najmu, jak i sprzedaży samego budynku.
Rynek „zielonych” budynków w Polsce rośnie w szybkim tempie i w okresie 2014-2016 osiągnął 100-procentowy wzrost, co świadczy o dużym zainteresowaniu inwestorów certyfikacją oraz podkreśla jej znaczenie w branży nieruchomości”. (Colliers Int. i PLGBC)
WAGO od lat propaguje zielone budownictwo, a nasze komponenty i rozwiązania spełniają wymagania stawiane przed nowoczesnymi, certyfikowanymi obiektami.
Leszek Radomski, WAGO.PL
Niniejsze opracowanie zawiera fragmenty przytoczonych wypowiedzi podczas konferencji Business for Climate, jak również dane z analizy Operating Costs of Office Buildings. Report 2016 by BuroHappold Engineering, SPIE Polska, wydane przez Construction Marketing Group. Opracowanie w oryginale dostępne jest na stronie:
[język angielski, oryginalne opracowanie] https://issuu.com/constructionmarketinggroup/docs/businessforclimate_operatingcosts_o
[tłumaczenie na język polski] https://issuu.com/constructionmarketinggroup/docs/biznesdlaklimatu_kosztyoperacyjne_b
Materiały uzupełniające:
Analiza rynku zrównoważonego budownictwa w Polsce , Construction Marketing Group, 2014
https://issuu.com/constructionmarketinggroup/docs/analiza_rynku_zrownowazonego_budown